四川省巴中市巴州区在充分尊重群众意愿的基础上，聚焦“农村宅基地腾、退、换，农村房屋拆、转、让”，试点探索农村宅基地自愿有偿退出和农户房屋转让，不断扩大农民财产权，显化集体所有权，逐步实现农村资产资源合理有效配置。通过农村房地预收储的实施，有效化解了农村住房安全隐患，解决了农村新居建设和土地整治资金不足问题，扩大了农村集体经济来源，增加了进城“农民”财产性收入，理顺了合理配置农村资源相关机制，促进了土地规模流转、土地规模经营，带动了产村相融、助农增收。

　　群众主动，退出自愿有偿。一是明确原则。坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，充分尊重民意，听民意、聚民智、集民慧，以改革创新突破既有管理方式，盘活农村土地资源，因地制宜谨慎探索适合农村建设用地(宅基地)管理新模式、新机制。二是明确对象。探索允许在城镇或已购有其他住房，退出的为非唯一住房等6类宅基地使用权人可以申请有偿退出，同时对未按规定办理土地确权登记或权属有争议等5类宅基地使用权人不得申请退出。三是明确方式。退出的农村宅基地依法优先用于满足本集体经济组织成员符合规定申请宅基地的需求，通过集体经济组织委托政府中介平台，按照一定标准进行预收储，再通过土地增减挂钩项目进行包装，待土地增减挂钩项目指标入市或宅基地复垦及利用后，收益所得向宅基地退出农户进行二次补偿。四是明确标准。以政府发布的建设用地(宅基地)基准价格为参考，村集体经济组织与宅基地持有人进行平等协商补偿价格，但不能超出政府征收的标准，确保公平公正。

　　政府主导，收储打捆包装。在收储范围上，对符合退出条件的宅基地和依法收回的宅基地进行收储。在储备方式上，政府主导建立中介平台，专门负责对宅基地进行收储、整理、利用，垫支宅基地预收储资金，解决管理不规范问题，保障公司、集体以及农户利益不受损失。充分利用城乡土地增减挂钩项目、土地整理项目等，对收储的宅基地适时进行整理或复垦再利用，待政策允许时或指标交易后，所得获利再次分配。农户退出按照农户自愿申请-集体同意-乡镇复核-县区备案-公示认可-签订协议-兑现补助等7个步骤进行，土地收储按照收购申请-权属核查-审批确认-签订合同-支付价款-变更权属等6个环节操作。在利益分配上，除支付必需的收储成本外，原则上每宗按补偿金的1%-3%提取宅基地基金，主要用于充实宅基地收储所需资金，农村廉租房维修等;剩余的部分由宅基地持有人、村集体经济组织、宅基地中介收储平台三方原则上按照7∶2∶1进行分配。

　　市场主体，落实配套体系。坚持市场化运作，落实政策配套，严防死守底线。一是建立备案，进行重点监督。建立区、乡镇、村三级宅基地备案制度，依据收储农村宅基地总面积大小，分级备案退出协议、收储情况、收储价格、整理情况、二次补偿方式等事项。二是保留权利，建立“双向”通道。宅基地退出后，原使用人仍可保留集体经济组织成员身份，享受集体经济组织收益分配权。对不能安稳生活的进城“农民”，在不低于2/3的集体经济组织成员同意后，缴纳一定费用，可再按程序和标准获取宅基地使用权。三是捆绑项目，推进土地整治。坚持“因地制宜、全域覆盖、统筹协调”的理念，发挥政府主导作用，整合城乡建设用地增减挂钩、土地整理、灾毁耕地复垦、地质灾害避让搬迁等项目，整体推进田、水、路、林、村等综合整治，增加有效耕地，提高土地地力。四是配套措施，严防死守底线。探索建立农村宅基地预收储基金，保障对宅基地实施收储、整理、退出补偿以及农村廉租房维护、宅基地“赎回”等资金需要。出台了《巴中市巴州区农村宅基地流转增值收益分配管理暂行办法》，落实宅基地退出和房屋转让引导、补偿以及保障等机制，理顺宅基地退出、转让、抵押、担保等各方面关系，保障宅基地实现收益后宅基地持有人和集体经济组织利益不受损失。

　　自试点工作开展以来，全区自愿有偿退出宅基地1200余亩，新增耕地指标约1100亩，整理土地8500余亩，结余指标约950亩，为幸福美丽新村建设增资1.4亿元，建成巴山新居聚居点97个，改善农村危旧房11630户。